购买动迁安置房的风险及对策都在这里

原创盛诗怡上海青浦法院 2023-01-04

动迁安置房在房地产市场中广受青睐，是因为较之于商品房，动迁房的单价相对较低，同时税费也更为优惠。但在实践中，动迁房价格虽低却隐藏着种种风险，动迁房买卖纠纷频发。

>>常见的动迁房交易风险有：

如果购买动迁房

如何最小化交易风险？

今天，青小法通过几个问答

分享动迁房买卖如何避免掉进“雷区”

在限售期内动迁安置房买卖合同是否有效？

通常安置房买卖合同是有法律效力的。买卖安置房所签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议合法有效，对双方均有法律约束力。

没有产证的动迁房可以买吗？

为减少纠纷，不建议购买无产证的动迁房。

没有产证的动迁房，需要查看动迁安置协议，原则上需要动迁协议上所有的安置人口都签署合同。拆迁安置往往以户为单位，拆迁房的权利人涉及无民事行为能力人、限制民事行为能力人。

实践中，在尚未办理小产证时，房屋产权人之一为清偿个人债务，代被监护人签署买卖合同，是否侵犯被监护人财产权利，存在争议。因此，不建议购买没有产证的动迁房。

在三年限制期内进行的动迁房交易，房屋何时可以过户？

根据2011年7月6日由上海市住房保障和房屋管理局发布施行的《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条规定：动迁安置房在取得房地产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为以及由原安置区、县的住房保障房屋管理局按照有关规定组织回购的除外。

办理过户的条件是大产证满3年且动迁安置补偿协议签订之日起满3年，两者需要同时满足，才可以办理过户。同时需要注意的是，如果卖方的房屋被法院查封，因为买方在限售期内购买房屋存在过错，所以买方不能以自己已经付清房款为由排除执行，且可能面临房屋被法院拍卖的风险。

如果真的想买动迁房，应当注意什么？

需要注意以下几点：

❶ 尽量购买有办理产证的动迁房，以降低房产交易过程中的不确定性和风险性。

❷ 在签订买卖合同时，最好要求全部的被安置人都在合同上签字，否则可能影响协议效力或者造成过户困难。

❸ 考虑到市场变化的因素，以及动迁房交易过程时间较长，可能存在房价上涨或下跌的情况，可以在合同中约定相应的违约金，以约束买卖双方，使合同顺利履行，同时买方也应敦促卖方尽早交付房屋。

撰稿 | 盛诗怡

编辑 | 朱晶晶

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